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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

RCEP生效一周年 政协委员建议打造福建东盟产业连通器******

　　中新社福州1月12日电 (记者 闫旭)在12日于福州继续举行的福建省政协十三届一次会议上，福建省政协委员、厦门大学国际关系学院/南洋研究院教授吴崇伯建议，推动境外经贸合作区建设，打造福建东盟产业连通器。

　　时值《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)生效一周年，抢抓RCEP机遇，拓展福建与RCEP成员国经贸交流合作，成为此次福建政协会议的热议话题。

　　2022年，福建出台高质量实施RCEP的32条措施，签发原产地证书2.57万份，货值103.7亿元人民币。福建省省长赵龙在福建省十四届人大一次会议上作政府工作报告时表示，福建将积极培育国际营销公共平台，政策支持企业运用RCEP优惠关税等规则开拓市场、抢抓订单，推动“福品卖全球、全球买闽货”。

　　吴崇伯认为，福建省与RCEP其他成员国联系日益密切，经济往来频繁，在RCEP生效实施的良好预期下，应采取措施全面对接RCEP。

　　作为中国—印尼“两国双园”项目的中方园区，位于福建福州福清市的元洪投资区已有印尼投资企业21家。吴崇伯提出，将中国—印尼“两国双园”项目打造为两国产业的连通器，同时积极探索建设中国(福建)—马来西亚“两国双园”、中国(福建)—菲律宾“两国双园”，重点推动印尼春申农业合作示范区、柬埔寨闽柬工业园等加快投资建设。

　　“用好协定关税减让安排和原产地规则，在巩固传统产品出口优势的同时，扩大机电产品、高新技术产品出口。”吴崇伯建议，推动对RCEP成员国先进技术设备、原材料、中间产品、优质消费品进口，将福建打造成东南沿海地区区域性进口商品集散中心。

　　他也建议，充分发挥福建省侨资侨力优势，加强与RCEP成员国合资经营、联合投资；探索在RCEP成员国搭建电子商务平台，支持跨境电子商务等新型贸易方式和外贸综合服务企业的发展，全方位与RCEP成员国建立更为密切的合作关系和合作机制。

　　如何抓住RCEP生效实施带来的机遇？在此次福建政协会议上，民革福建省委会建议，稳定福建传统优势产业纺织鞋服产业链供应链，打造RCEP纺织鞋服出口基地，建设RCEP进口纺织鞋服产品营销中心，拓展福建省对外经贸合作的广度和深度，推动形成国际经济竞争合作新优势。

　　民进福建省委会经过调研认为，福建数字贸易增长将迎来机遇期，可加快推进新型数字基础设施建设，探索制定完善数字贸易制度规则，促进跨境电子商务创新发展，拓展与RCEP国家的电商平台合作，推动福建制造品牌“走出去”。

　　近期，福建多地组织企业“出海”抢订单。福建省政协委员、致公党福建省委会专职副主委吴棉国建议，发挥侨海优势，加强闽企与海外工商界、企业界的沟通交流，引导产业链、供应链上下游企业共同抱团；扩大闽企的海外“朋友圈”，为闽企“抱团出海”铺路搭桥。(完)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）